어느 정도로 노후화 되었는가 하면,
• “인테리어 쪽으루 분당서현에서 일을 했었는데 그부분은 아는사람들은 다알지요..분당 모아파트 리모델링 공사땜시 지붕좀 뜯어봤더니 아글쎄 철근이 다부식되서 콘크리트들이 내려않어 있두만여. 집값떨어진다구 다들쉬쉬.... 묵향
09.05.16 신고“
• 분당에 바다 모래, 이 정도는 아무것도 아니지요, 시멘트파동 때문에 저질 중국산 시멘트가 대량으로 수입되어서 사용한것이 더더욱 큰 문제일것입니다,한층 슬라브 레미콘 타설시 두번,세번 나누어 타설를했었지요,왜냐구요 국내시멘트 완전바닥,수입시멘트도 바닥 구할수가 없었습니다,그러니 바다모래에,중국산 저질시멘트(국내산과비교시)로 지어진 아파트라 각자생각들해 보세요,그시절 저는 레미콘영업사원이였지요,그때 우리 동료들 하는 말 공짜로 줘도 싫다,아는 친척분들 입주를 했으면 값 오르면 빨리 이사 가도록해야지라는 농담을 주고받던 일들이 생각이 나곤하네요.그런데 이상하게도 모든이들이 대부분 고급아파트로 보고있으니.... 삼별초
09.05.16 신고
그래서 그런지 성남시에서 강제 재건축을 심도 있게 검토 중이라는 걸 발표하자마자~
이번에는 가칭 “1기 신도시 리모델링 협회”에서 선수 치며 헛바람 잡은 것이 각 언론에 보도 되었다. 바로 이런 자뻑 수준에도 못 미친 뻘짓 거리로 귀 막고 눈 가리고 살던 사람까지 다 알고 말았단다. “이런이런 멍청한 놈들 봤나” ㅉㅉ
조선을 비롯한 각 언론사에서 보도 된 내용인 즉은 32평형 기준 리모델링 비용이 3억 원 이고 리모델링 대가로 늘어 날 평수는 2평에 불과 하다는 것이다.(복도식이 아닌 계단식 아파트는 리모델링으로 평수를 늘리는 것이 한계가 있음)
그런데 이 비용도 3년 정도의 공사 기간 중 지불해야 할 PR(project financing) 의 고금리 이자 비용이 생략된 것이다. 그리고 이주비 및 그에 따른 금융비 등은 생략 한 비용이다. 통상 PR 금리는 현행 금리 상으로도 연 14% 전후이다. 그렇다면 입주 시점에서는 엄청나게 불어날 것이다. → 참나원, 원나참, 나참원,.... 그렇기에 리모델링은 반포 한신 아파트를 끝으로 박물관에 들어 간지 오래 됐는데..... 걸레는 빨아도 걸레 아닌가?
글고 대출금액 평균액이 제 1금융권에서 2억 5천만 원, 제 2금융권에서는 3억 6천만 원, 자가 거주 율이 23%도 안 되는, 투기꾼이 쓸고 간, 빚 덩어리 그 자체인 분당에는 처음부터 리모델링 “리”자도 꺼낼 수가 없는 곳인데도 불고하고 바람을 잡으며 선수를 친 것이 엄청난 실수를 범한 꼴이 되고 말았다.
즉 “분당은 아파트로서의 일생을 마감하려고 간당간당 거리며 최후의 발악을 하고 있는 곳입니다” 라고 고백한 것이 아니고 무엇이겠는가?
모든 1기 신도시는 모조리 국토부 실거래가에서도 평당 900만 원 대에 진입하고 있는데 분당만은 강남과의 접근성이 가깝다는 이유 하나 만으로 평당 1400만 원~1500만 원 전후의 시세로 그나마 간간히 거래되고 있었는데,
용인 고속도로가 개통되므로 서 분당은 40분, 용인은 15분, 으로 역전되고 말았다. 그리하여 이제 분당은 평당 1300만 원 조차도 유지할 명분조차 없어진 것이다. 게다가 이번 리모델링 사건으로, 가뭄에 콩 나듯 이루어지던 거래마저 뚝! 뚝! 되게 생겼으니....
빚 투바기 그 자체인 분당은 앞으로 있을 약간의 금리 충격에도→ 매물이 매물을 덮쳐 급매로,→ 급매가 급매를 덮쳐 초급매로→ 초급매가 초급매를 덮쳐→핵 폭락 할 것이 틀림없다. 특히 이렇게 분당이 급속히 붕괴 될 수밖에 없는 이론을 밝히자면
거대한 피라미드 펀지 투기게임은 더 이상 받쳐줄 하부세력이 고갈 됐을 때 순식간에 와르르르 무너진다는 이론에 근거한 것이다.
만일 분당이 일본의 명품 신도시 “다마”에(도쿄 핵심인 신주쿠 역에서 30분 거리) 있다고 가정해 보겠다. 왜 다마신도시를 모범 사례로 차출 했겠는가?
공통점이라면
• 분당과 비슷한 시기에 몇 년 앞서 건설 됐음
• 지리적 여건도 비슷함,
차이 점이라면
• 5~ 7층 정도의 나지막한 맨션형, 타운하우스형, 대지 지분이 무려 150% 상회하는, 녹지 비율이 매우 기가 막힌 곳이라는 것
• 그러나 32평형 가격대는 1억 전후라는 것
우리 소득의 2.5배가 넘는 일본의 수도권 동급 신규 분양 아파트 가격대가 야후포털 사이트를 검색해 보면 약 60% 전후, 그렇다면 4억 5천만 원~5억에 거래되는 분당 32평 형 아파트 정도라면, 가격대비 60% 비율을 적용하면 일본에서 3억 전후에 거래가 돼야 겠네? zzz 그러나, 아니올시다. 천만에 만만에 씨알도 안 먹히는 소리인 게지, 그건 신품 아파트 일 경우고. 썩다리 중고 일 때는 상황이 확 뒤집어 진단다. 왜? →
일본의 경우 땅값 따로 건물 값 따로 평가하기 때문에, 재건축 수년을 앞둔 아파트 건물은 건물 값을 아예 가격을 쳐 주지 않는단다. 그러므로 신품 아파트는 울 나라 가격대비 60% 전후 이지만 중고는 15~20% 밖에 안 나간다는 말이지. 어떤 게 더 합리적일까? 등기 형식이 우리와 같은 일본이 언제부터 합리적인 거래 방식으로 바뀌었을까? 그것은 두 가지로 압축 표현 할 수 있겠다.
1) 17여 년 전, 일본 오타카 시에서 발발한, 우리나라 강남 개나리 아파트 정도의 아파트 단지가 재건축으로 인한 아파트 대! 탈! 출!(강제 이주) 이 계기가 되어 거래 방식이 바뀌었단다.
2) 그 당시 일본의 주택 보급률이 105%를 막 넘길 당시였단다. 어쩌면 울 나라는 그렇게도 똑같이 일본의 데쟈뷰일까? 지금 올 하반기부터
입주폭탄이 19만 5천개, 분양 폭탄이 20만개 합이 39만 5천 개,
현재 국토부 자료에 의하면 수도권 보급률이 약98%, 수도권 가구 수는 약 6백30만 가구 주택 수는 약 6배 20만 개, 대비 39만 5천 개면? 마(魔)의 100%를 넘기면서, 105% 대로 진입하네? 햐!! 귀신이 곡할 노릇이구먼?
오타케 아파트 대탈출=강남 개나리 참사. 보급률 일본 105% = 한국 105% 그렇다면~
이제 서서히 거래 관행도 바뀌겠구먼? 봐라 봐라!! 거래 관행이 일본이나 선진각국처럼 합리적으로 바뀐 다면, 대지지분이나 녹지 비율이 쨉도 안 되는 분당의 썩다리 아파트 정도는 앞으로 이렇게 거래 되게 된단다. 틀림없이 이제 임박했단다. 요렇게 말이다.→
향후 5~6년 이후, 재건축 돌입 시 분당 33평 형 기준•→건물 전용면적 25평, 대지 지분 11평
건물: 철거당시 = 빵원
대지 11평*800 = 8800만 원 에서 세입자 처방용 임대아파트 건립부지 25% 성남시에 기부체납( 재건축법 바뀌었음), 에다가 철거비 및 폐기물 처리비, 조합비 등→ 1800만 원을(잠실 2단지 기준) 차감하면?
∴4800만 원 OK? ---- 수년 내로 이런 방식으로 거래 관행이 바뀌게 돼 있다니까는 자꾸 분당 삐,끼들이 우기네 그려, 바야흐로 중고 아파트 몰락의 타이밍이 도래하고 있단다.
우리가 역사를 왜 배우며, 일본의 합리적인 선행 사례를 왜 살피겠나?. 그건 역사는 반복되기 때문이며, 합리적인 선행사례는 반드시 빨려 들어가게 돼 있기 때문이란다.
추신Ⅰ> 내가 왜 그렇게 일본에 대해서 잘 아냐구? 그건 내 아들 세 놈이 전원 일본으로 유학을 갔다 왔기 때문이란다. 현재 막내 놈은 아예 일본 며느리와 결혼해서(사실은 신호 위반으로, 접촉 사고를 내어, 내가 항복하고 말았지만...) 살고 있단다.
앗참! 깜박했네. → 일본의 경우 아파트는 분양 받은 지 정확히 1년 차만 지나면 무조건 30% 디스카운트 돼서 거래 된단다. 울나라 자동차 같이......., 프리미엄 같은 소리 말거라! 이제 수개월 내로 보급률이 마(魔)의 100%를 깨고 105% 대로 진입 하는 데 뭔 프리미엄? 한계 효용 체감의 법칙도 모르나? 자꾸 흘러간 옛 추억의 노래만 부르면 노래방에서 조차도 왕따 당한단다.
추신Ⅱ> 분당하고 무슨 감정이 있냐구? 아니지. 분당과 은마 아파트가 울 나라 최초의 아파트 트라우마를 본격적으로 발발 시킬 것이라고 직감하고 있기 때문이란다. 그런데 은마는 내가 넘 오래 살던 곳이였거든? 실명을 닉으로 쓰기 때문에 뒷골이 땅기는 것 같아, 분당 한 놈만 패기로 했단다.
팔, 다리, 몸통까지 다 잘라먹고, 주둥이만 뻐끔 거리는, 붕어새끼들 호가에 놀아 날 것인가?
분당은 이제 끝! 장! 났! 다!